Сдавать или продавать квартиру в Москве: считаем на цифрах

Это главный вопрос собственника старой квартиры в Москве. Ответ зависит не от привычки «пусть капает», а от математики и ваших планов на ближайшие 3–5 лет. Посчитаем на реалистичном примере.

Сценарий А: сдавать

Двухкомнатная в старом фонде, рыночная цена ~18 млн ₽. Ставка аренды — 70 000 ₽/мес, из них налог самозанятого, коммуналка-простой и мелкий ремонт съедают примерно 15%. Чистыми выходит ~60 000 ₽ в месяц, или ~720 000 ₽ в год — около 4% от стоимости квартиры.

Плюсы: актив сохраняется и растёт в цене, доход предсказуем. Минусы: поиск и смена жильцов, износ квартиры, простои, а через 10 лет — необходимость ремонта перед продажей. Фактическая доходность с учётом износа и простоев обычно ближе к 3–3,5%.

Сценарий Б: продать и купить новостройку

Та же квартира продаётся за 18 млн, семья переезжает в новостройку с современной планировкой. Если задача — улучшить жильё для себя, аренда старой квартиры этой цели вообще не приближает: она просто откладывает решение.

Альтернативная сделка решает главный страх продажи — «продам и останусь без жилья»: покупка новой квартиры происходит одновременно с продажей старой, цепочка согласована, переезд один. Подробно механику разбираем на странице услуги.

Когда что выбирать

Сдавать имеет смысл, если квартира не нужна для жизни, вы готовы к операционной рутине и рынок аренды в вашем районе активен. Продавать — если семья переезжает, деньги нужны для новой сделки или квартира требует вложений, которые аренда не окупит.

Комбинированный сценарий тоже рабочий: сдать старую квартиру на период ремонта новостройки, а после переезда продать её уже без спешки. Так делают клиенты, которые не хотят скидку за срочность.