Как продать квартиру в новостройке: переуступка и обычная продажа

Коротко: пока дом не сдан и право собственности не зарегистрировано, квартиру можно продать только переуступкой прав по ДДУ (цессией). После регистрации собственности — обычная продажа. Схемы различаются по налогам, цене и рискам.

Переуступка до сдачи дома

Вы уступаете право требования квартиры новому покупателю. Нужно: согласие застройщика (часто платное, 1–3% или фикс), полная оплата ДДУ, нотариальное удостоверение не требуется, но регистрация уступки в Росреестре обязательна. Покупатель платит вам, вы выходите из ДДУ.

После регистрации собственности

Обычная продажа квартиры: договор купли-продажи, расчёты через аккредитив или депозит нотариуса, регистрация перехода права. Если квартира в ипотеке — сначала согласие банка или погашение кредита за счёт покупателя.

Налоги — главный подводный камень

Доход от переуступки облагается НДФЛ 13% с разницы между ценой покупки по ДДУ и ценой уступки — минимальный срок владения здесь не работает, вычета «подержал 5 лет» нет. После регистрации собственности действует стандартное правило: минимальный срок владения 5 лет (3 года, если единственное жильё) освобождает от налога.

Практический вывод: переуступка до сдачи почти всегда с налогом, продажа после регистрации через 3–5 лет — без. Иногда выгодно дождаться сдачи и оформить собственность, особенно если срок владения близок к льготному.

Если продаёте, чтобы купить другое жильё

Продажа новостройки ради другой квартиры — это альтернативная сделка: продажу и покупку связываем в одну цепочку, чтобы вы не остались с деньгами на руках в неудобный момент и не платили двойную комиссию за рассинхрон.